ワンルームマンションが売れない理由は、買ったときのローンにある | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

「売りたいのに、売れない」
「査定を頼んだら、思っていたよりずっと安かった」
「業者に相談したら、今は難しいと言われた」

投資用のワンルームマンションで、こうしたご相談をよく受けます。物件が悪いから売れない、と思っている方が多いのですが、実際に契約書と数字を見ていくと、原因は物件ではなく「買ったときのローンの仕組み」にあることがほとんどです。

■ 買うときは、なぜ簡単だったのか

ワンルームマンションは、20代・30代の会社員でも電話一本で買えます。頭金はほとんど要らず、売買金額の100％近い融資がつきます。

簡単に買えた理由のひとつは、販売業者が提携する一部の金融機関が、そこでしか扱わないローンを用意しているからです。普通の銀行では組めません。業者の用意した道を通れば、誰でも簡単に買える。それがこの商品の入口です。

■ 売るときに、何が起きるのか

問題は出口です。次の買い手も、ほとんどが同じ会社員で、9割以上が融資を使って買います。つまり、あなたの物件を買えるのは「その限られたローンの審査に通る人」だけです。

そして築年数が古くなるほど、扱ってくれる金融機関は減っていきます。買える人が減れば、価格は下がり、時間はかかります。買うときは業者の用意した道で簡単に、売るときはその道が細くなっている。買うのも売るのも、最初から範囲を決められていたわけです。

「売れない」と感じる正体は、ここにあります。

■ もうひとつの壁、残債

ほぼ全額をローンで買っているので、数年では残債が売却価格を上回ることが珍しくありません。売却額でローンを返しきれない分は、決済のときに手元から用意する必要があります。

査定を見て「これでは売れない」と感じる方の多くは、物件が売れないのではなく、この不足分を出せない、あるいは出したくない、という状態です。ここを分けて考えないと、打つ手が見えません。

■ ついでに起きる、もうひとつの影響

この投資ローンは、金融機関から見れば「すでに組んでいる借入」です。マイホームのローンを申し込んだときに、投資ローンが与信を圧迫して審査に通らない、というご相談も少なくありません。2〜3室お持ちだと、年収が高くてもほぼ組めない状態になることがあります。売る・売らないの判断に、ご家庭の予定も関わってきます。

■ 「売れない」のではなく、「この売り方では売れない」

ここまで読むと暗い話に見えますが、実際には売り方はいくつもあります。

・空室にして、住む人に売る
賃貸中のまま売ると投資家向けの価格になりますが、空室なら住む人にも売れ、買い手の幅が広がります。立地次第ですが、賃貸中より明らかに高く売れた例があります。その時は売らず、退去を待った方もいます。

・賃貸中でも、適正価格で早く決める
急ぐ事情があっても、「急ぐ＝安く売る」ではありません。住宅ローンの審査に間に合わせるため、適正価格で早く決めて与信を空けた例があります。

・契約を見直してから売る、見直さずに売る
サブリースなどの契約が価格を下げていることがあります。外して売る方が手取りが上回る場合も、外さないまま納得の価格で売れた場合も、どちらもあります。

・今は売らず、収支を直して持つ
持ち続けた方が合理的な物件も確かにあります。「今は売らない方がいい」とお伝えすることもあります。

どれが合うかは、物件の立地と築年数、残債、契約、そしてあなたの事情で決まります。一般論では答えが出ません。

■ だから「売る前に」整理します

私たちは「売却相談」ではなく「運用相談」から始めます。最初に整理するのは、売るかどうかではなく次の4つです。

・残債はいくらか
・いま売ったら、手元にいくら残るか（足りないか）
・誰が買えるのか
・いつ売るのが有利か

ここが数字になると、売った方がいい物件と、持っていた方がいい物件がはっきり分かれます。どちらの結論でも、ご本人の判断が悪かったわけではありません。最初に正しい説明がなかっただけです。

物件名と、いま気になっていることだけ、LINEで送ってください。相談は無料で、売却を勧める電話はしません。