例2　会社員・2〜3室。マイホームのローンが組めない

年収800〜1,000万円クラスの会社員。住宅ローンの審査で、投資用ローンが与信を圧迫していると発覚しました。金融機関は投資ローンを審査金利（3.0〜4%前後）で見るため、2〜3室でほぼ組めない状態になります。時間はありませんでしたが、「急ぐ＝安く売る」ではありません。

結論：適正価格で早く決める売り方で与信を空け、買い叩かれることなく決着。住宅ローンの道が開けました。

例3　退去時に原状回復費用60万円の請求

ワンルームマンション1室と2LDKのファミリータイプを1室。当初ファミリータイプは年間15万円ほどの純利益が出ていました。ある日、賃貸管理会社から入居者退去にともなう原状回復費用60万円の請求が届き、純収益は赤字に。退去のたびにこの費用がかかることを考え、持ち続ける不安から売却を決断されました。投資用のファミリータイプは次の買い手がローンを組みにくく苦戦しましたが、トータルで利益を出して運用を終えることができました。

結論：2室とも売却。トータルでは利益を確保して終了。

例4　管理会社の倒産で家賃が止まった4室

A社から2室、B社から2室を購入し、賃貸管理も購入した業者に任せていました。ある時から家賃の送金が滞り、業者は最終的に倒産。ローンの支払いを給与から補填しきれず、無担保融資の借金までされていました。物件のリスクではなく業者のリスクで収入が止まる投資に疑問を持ち、4室すべての売却を決断。

結論：4室売却。無担保融資の回収までは届きませんでしたが、残債は「勉強代」として受け入れ、運用を終えられました。

例5　やめられない契約を、解約金を払って外して売却

賃料の見直しを求められ、受け入れるか解除するかの二択に。解除には業者が応じず、厳しい交渉になりました。弁護士を交え、和解で解約金を支払って解除。

結論：解約金を払ってでも外して売却。その費用を払っても、契約を外して売る方が手取りは上回る計算で、契約付きのまま売るより高く売れました。

例6　やめられない契約を、外さないまま納得の価格で売却

購入時に業者に勧められて家賃保証型の契約を結び、賃貸管理も任せていた1室。8年ほど所有したのち、知人の不動産会社から「契約を外せば高く売れる」と助言を受けました。保証家賃は市場家賃より低く、収益還元で評価が下がるためです。ところが業者に解約を申し出ると「法律上解約できない」との回答。勧められて契約したのに、売るときに協力してもらえないことに不信感を持ち、売却を決断されました。

結論：契約を外さないまま、納得できる金額で売却。外せても外せなくても、売り方はあります。

例8　売った後に、買主から「差額を払え」と言われた

売買契約の特約に「管理費・修繕積立金が上がった場合は契約を解除できる」とありました。契約時の重要事項調査報告書には値上げの記載はなし。ところが契約の直後に管理費・修繕積立金が上がり、決済まで誰も気づかないまま引き渡し。後で気づいた買主（不動産業者）から、売主に差額の請求が来ました。ご相談を受けて契約書と経緯を整理すると、売主だけが負うべき話ではなく、決済前の確認は仲介会社の仕事でもあることが分かりました。その点を伝えたところ、最終的に仲介会社が間に入って収まりました。

結論：売主は支払わずに解決。売った後のご相談も、同じように受けています。
※売却後の個別案件のため、このご相談は事前にお伝えしたうえで相談料をいただいてお受けしました。