ワンルームマンションのローンが売却価格より多いとき、どうするか | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

「査定を取ったら、ローンの残りより安かった」
「売りたいけれど、差額を払えない」

投資用ワンルームは、売買金額の100％に近い融資で買う方が大半です。だから買って数年では、残債が売却価格を上回ることが珍しくありません。いわゆるオーバーローンです。この記事では、その状態で何が起きるのか、どんな選択肢があるのかを整理します。

■ 決済のとき、何が起きるか

売却が決まると、金融機関から繰上返済の計算書が届きます。決済日にいくら返すかが書かれた書類です。売却金額がこれに足りなければ、不足分をご自身で用意しないと、抵当権が外れず、所有権を移せません。つまり「売れない」のではなく、「不足分を出せば売れる」という状態です。

■ 最初にやること：不足額を数字にする

残債と、売却価格の目安、そして売却にかかる費用（仲介手数料・印紙代・抹消登記費用・繰上返済手数料）。これを並べると、不足額が出ます。ここが曖昧なまま「売れない」と感じている方が多いのですが、数字にすると意外に小さいことも、逆に想像より大きいこともあります。

■ 選択肢は3つ

・不足分を手元から出して売る
毎月の持ち出しと、このまま持ち続ける年数を掛け算してみてください。数年分の持ち出しより不足額の方が小さければ、今売る方が合理的なことがあります。

・売り方を変えて、価格を上げる
賃貸中のまま投資家に売ると価格は低くなります。空室にして住む人に売れば、買い手の幅が広がり、高く売れる物件があります。その時は売らず、退去を待って空室で売り、賃貸中より明らかに高く売れた例があります（ご相談の例・例1）。

・今は売らず、残債を減らしてから売る
手元資金があるなら、繰上返済で残債を減らす手もあります。繰上返済で年間の収支がどれだけ改善するかを利回りとして計算し、他の使い道と比べて決めます。持ち続けた方が合理的な物件も確かにあります。

■ 隠れたリスク：住宅ローンの枠

ワンルームの融資は住宅ローン型の商品で、枠には限りがあります。ご自宅をまだ買っていない方は、このローンがマイホームの審査を圧迫します（詳しくは「マイホームのローンが組めない理由」の記事へ）。オーバーローンのまま持ち続けることは、その間ずっと枠を使い続けることでもあります。

■ まず整理すること

・残債はいくらか
・いま売ったら、手元にいくら残るか（足りないか）
・誰が買えるのか（賃貸中と空室で、買い手は変わります）
・いつ売るのが有利か

物件名と返済予定表があればそれだけで構いません。「売る」「売らない」を決める前の運用相談は無料です。無理に売却を勧めることはありません。