退去のたびに原状回復費用を請求される——なぜ起きるのか、いくら覚悟するのか | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

「入居者が退去したら、管理会社から数十万円の請求書が届いた」
「聞いていなかった。こんな費用がかかるなら、持っている意味があるのか」

ワンルームマンションのコストの中で、いちばんシミュレーションされていないのが原状回復費用です。営業の説明で、節税になる・将来の備えになる・生命保険の代わりになる、とは聞いても、退去のたびにいくらかかるかを聞いた方はほとんどいません。

■ なぜ請求が来るのか

入居者が退去すると、次の募集のために室内を直します。壁紙、床、設備のクリーニングや交換。このうち入居者に請求できるのは、入居者の故意や過失による損耗だけです。経年劣化や通常の使用による消耗は、貸主であるあなたの負担。これは国土交通省のガイドラインで線引きされていて、入居者は法律でかなり守られています。

つまり「部屋を汚されたから入居者に請求すればいい」は通らないことが多く、正式な原状回復費用の請求書がオーナーのもとに届きます。

■ なぜ「聞いていない」のか

退去の立ち会いをするのは、賃貸管理部門の担当者です。あなたと話している営業担当ではありません。賃貸管理は管理戸数がかなりないと黒字になりにくい仕事で、多くの会社は少ない人数で回しています。オーナーのために入居者と粘り強く交渉する余裕は、残念ながらありません。

サブリース契約の場合はもうひとつ。業者が貸主の立場で動くので、あなたの許可なく工事が進み、終わってから請求書が届くことがあります。工事の内容が勝手に決まっているケースも珍しくありません。

■ いくら覚悟するのか

金額は部屋の状態と入居期間で大きく変わります。実際のご相談では、2LDKのファミリータイプで60万円の請求が届き、年間15万円ほど出ていた純利益が一度で吹き飛んで赤字になった例があります（ご相談の例・例3）。

ワンルームでも、家賃の数か月分が一度に出ていくことは普通にあります。そして退去は数年ごとに必ず来ます。原状回復費用を運用シミュレーションに入れると収支が崩れるので、営業がこの話題を避けるのも、ある意味で当然です。

■ 請求が来たら、確認する3つのこと

1. 請求の内訳——何をいくらで直すのか。項目ごとの金額が出ているか
2. ガイドラインとの照合——経年劣化分まで入居者負担にしていないか。逆に、入居者に請求できる分をあなたに回していないか
3. 契約上の負担区分——賃貸管理契約やサブリース契約で、オーナー負担の範囲がどう決まっているか

■ それでも持ち続けるか、売るか

「退去のたびにこの費用がかかる」と分かったところで、持ち続ける不安から売却を決断される方は多くいらっしゃいます。先ほどの60万円の例でも、最終的に2室を売却し、トータルでは利益を確保して運用を終えました。

ただし、売るかどうかは原状回復費用だけでは決まりません。残債、いま売ったら手元にいくら残るか、誰が買えるのか、いつ売るのが有利か。そこを数字にすると、売った方がいい物件と、持っていた方がいい物件がはっきり分かれます。

物件名と、届いた請求書があればそれだけで構いません。「売る」「売らない」を決める前の運用相談は無料です。無理に売却を勧めることはありません。