売却するときにサブリース契約がネックになる理由——価格と融資の2つ | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

売却するときに必ず聞かれるのが、「サブリース」契約なのかどうかです。

いわゆる家賃保証、マスターリース契約とも言いますが、この何が問題かというのを解説します。

①実際の家賃より、サブリースは低額だからです。

サブリース契約で10万円としましょう。貸出先は１１万とします。

１万円、年間１２万円違います。

単純利回り計算で買主が4％で買いたいとしましょう。

月１０万、年間１２０万/4％で３０００万円です。

月１１万、年間１３２万/4％で３３００万円です。

これだけで売値が３００万円違います。

こんな簡単な計算でもないのですが、

物件としての期待収益は高いのに、契約上収益が低くなるので

値段がさがります。

②提携の銀行がいやがるから。

こちらの方が問題かもしれません。中古マンションを再販するときに、新しい買主は９割以上融資を使います。（ワンルームマンションの場合）

買い手はサラリーマンです。

販売業者はお客様に自社と提携している銀行で融資を進めます。

そこで銀行側が、サブリースをしている業者を見て、嫌がることがあります。

サブリース業者の業績だったり、過去の取引だったりと、

また、サブリース業者側が家賃を下げる権利も有していることから、コントロールできないといった理由もあるのかと思います。

サブリースは売却する上で、非常にデリケートな問題になります。

まずはご相談ください。