家賃のやり取りがないのに解約できない——マスターリース契約の実例 | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

ご相談いただいたお客様のサブリース契約書を見て、今までみたことのないような契約書がありました。今回はその内容をお伝えします。

サブリース　マスターリース契約書とは

「貸主は所有者」で　ワンルーム投資では「借主が業者で転貸人」　その先に「転借人の入居者」がいます。

貸主と借主または転貸人と結ぶ契約がサブリース、マスターリース契約となるのですが、そこに本来は金銭が発生します。よって「借主転貸人」は家賃を「貸主」に支払い、基本的には「貸主」に支払う金額よりも上の家賃設定で「転借人となる入居者」に貸し出してその利幅を得ます。貸主からすれば、契約上空室にはならないので必ず家賃が入ってくるという流れです。

話は戻りますが、今回お客様から預かった契約書には、なんと

「貸主」と「借主転貸人」との間で金銭が発生していませんでした。

契約内容は代行管理委託契約のようなものですが、マスターリース契約となっておりました。

なにが問題かというと、

「借主転貸人」となる業者は、家賃を「貸主」に支払っているわけではないのに、借地借家法で「借主転貸人」となっている業者は保護され、サブリース、マスターリース契約の解除を当然に拒否する権限があるということです。（借主は法律上保護されます）

弁護士の方にも相談しましたが、お金のやり取りはなくても契約書に転貸借の文言が入っているので、代行管理契約のような認識にはならず、賃貸借契約として「借主転貸人」は保護されるとのことでした。

このように法律をうまく利用して、サブリース、マスターリース契約解除を拒否し、お客様の物件売却を阻止しようとしてくる業者は少なくありません。また新しい買い手の方も、そのような業者に管理は任せたくないと思う方が多いので、契約解除は必須になります。

よって、話が進まないということです。

販売時やサブリース・マスターリース契約で利益を得てきた業者が、売却の場面では協力しない。こうしたケースは少なくありません。

こうした契約でも、外して売る道と、外さずに売る道の両方があります（ご相談の例・例5・例6）。

是非ご相談ください。