築年数が古いワンルームマンションほど売りにくくなる理由——融資年数は「55年−築年数」 | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

「築25年を過ぎたら、急に査定が下がった」
「買ったときは簡単だったのに、売るときは業者に渋られた」

ワンルームマンションは、築年数が古くなるほど売りにくくなります。理由は建物の古さそのものより、次の買い手が組める「ローンの年数」にあります。

■ 融資年数は「55年−築年数」

ワンルームマンションの買い手は、ほとんどが融資を使います。その融資の期間は、現行の商品ではおおむね「55年−築年数」で決まります。

・築10年の物件 → 最大45年ローン
・築30年の物件 → 最大25年ローン

ローン期間が短いほど、毎月の返済額は大きくなります。家賃は築年数が古いほど下がるので、返済額が増えて家賃が減る。買い手から見ると収支が悪くなり、「この値段では買えない」となる。つまり値下げ圧力がかかります。

■ 10年後を考える

いま築20年の物件は、10年後に築30年です。新築で買った物件は10年後に築10年。売るときの融資年数は25年と45年で、差は大きい。新築ワンルームは数字面（価格）では中古に見劣りしますが、転売の際の築年数で有利になる——販売業者が新築を勧める理由のひとつはここです。ただし、そもそも価格が高いので、有利さが価格差に見合うかは別の話です。

■ 築古でも、売れないわけではない

築年数が古くなると「投資家がローンで買う」道が細くなります。ただ、買い手はそれだけではありません。立地や物件の内容によっては、空室にすれば住む人にも売れます。住む人は投資用とは違うローンで買うので、築年数の壁が同じようには効きません。賃貸中のまま売ると投資家向けの安い価格になるため、その時は売らず、退去を待って空室で売り出し、明らかに高く売れた例があります（ご相談の例・例1）。

■ 売る・売らないを決める前に

築年数は毎年増えます。融資年数は毎年減ります。だから「いつ売るのが有利か」は、築年数を軸に考える必要があります。残債、いま売ったら手元にいくら残るか、誰が買えるのか。ここを数字にすると、持ち続けた方がいい物件と、今のうちに動いた方がいい物件がはっきり分かれます。

物件名と築年数だけで構いません。「売る」「売らない」を決める前の運用相談は無料です。無理に売却を勧めることはありません。