ワンルームマンションは節税にならない？ 経費の内訳と、確定申告で赤字に気づいた人へ | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

「節税になると言われて買ったのに、確定申告をしたら赤字だった」
「還付は少しあるけれど、毎月の持ち出しの方がずっと大きい」

節税を目的にワンルームマンションを持っている方は多いと思います。この記事では、節税の仕組みを数字で確かめて、「思っていた節税」と「実際の節税」の差がどこから来るのかを整理します。

■ 節税の仕組み

不動産の収入は、家賃10万円なら年間120万円です。ここから経費を差し引いて、マイナスになった分を給与などの所得から引けるので、所得税・住民税が減る。これが「節税になる」の意味です。たとえば経費が200万円あれば、120万円−200万円＝80万円の赤字を給与から差し引けます。

■ 経費になるのは、基本的に4つ

・減価償却費
・借入金利子（建物分のみ）
・管理費・修繕積立金
・固定資産税

リフォームや原状回復があればその年は経費になりますが、毎年あるわけではありません。

■ 実際に計算すると、どうなるか

この4つで年間の家賃収入を大きく上回る経費になることは、実は難しいです。だいたい収入と経費でトントンくらい。初年度だけは、購入時の諸費用が経費になるので赤字が大きく出ます（営業が「初年度の還付」を見せるのはこのためです）。2年目からは、納税にならない程度、あるいは多少の還付があるくらいで、「大きく節税できた」と言える金額にはなりにくい。空室が続けば赤字は大きくなりますが、それは節税ではなく、単に家賃が入っていないということです。

■ 何十万円も還付を受けている場合

もし毎年何十万円も所得税の還付を受けているなら、一度計算を見直してください。多いのは、借入金利子を土地分まで含めて経費にしているケースです。不動産所得が赤字の場合、土地にかかる利子は経費になりません。確定申告ソフトで利子が2倍に入ってしまっている例もあります（詳しくは「確定申告で多い間違い」の記事へ）。節税のつもりが、申告の誤りになっていることがあります。

■ 「節税」の裏側にあるもの

節税で返ってくるお金は、赤字の一部です。赤字とは、毎月の持ち出しのこと。年間で見て、還付額より持ち出しの方が大きければ、その物件は節税商品ではなく、お金の出ていく商品です。ここを数字にすると、「持ち続ける理由」があるのかどうかがはっきりします。

持つ理由が見つかればそれでいい。見つからなければ、売る・売らないを決める前に、残債・いま売ったら手元にいくら残るか・誰が買えるのかを一緒に整理します。直近の確定申告書があればそれだけで構いません。運用相談は無料で、無理に売却を勧めることはありません。