投資用ワンルームがあると、マイホームのローンが組めない理由 | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

「結婚して家を買おうとしたら、住宅ローンの審査に通らなかった」
「原因は、数年前に買った投資用のワンルームだった」

このご相談は、年々増えています。投資用ワンルームの購入時には説明されないことが多い、ローンの仕組みの話です。

■ 住宅ローンは「居住用」のお金

住宅ローンは本来、自分が住む家のための融資です。金利が低く、融資額も大きい。一方、投資用ワンルームの融資は、賃貸を認めた住宅ローン型の商品で、販売業者が提携する一部の金融機関が扱っています。普通の銀行では組めません。

■ 金融機関から見ると「すでに借りている人」

問題はここからです。マイホームのローンを申し込むと、金融機関はあなたの年収に対して、すでにある借入を全部見ます。投資用ワンルームのローンも、当然その中に入ります。家賃収入があるから相殺される、とはなりません。金融機関は投資ローンを審査金利（3.0〜4%前後）で見るので、実際の返済額より重く評価されます。

結果として、年収800〜1,000万円クラスの会社員でも、ワンルームを2〜3室持っていると、マイホームのローンがほぼ組めない状態になります。本人は「投資用として買ったつもり」でも、金融機関から見れば、すでに住宅ローンを使っている人です。2件目はセカンドハウス扱いになり、条件も悪くなります。

■ 解決の方向は2つ

・売って、与信を空ける
投資ローンを完済すれば、審査の計算から消えます。時間がない中でも、「急ぐ＝安く売る」ではありません。適正価格で早く決める売り方で与信を空け、買い叩かれずに決着して、住宅ローンの道が開けた例があります（ご相談の例・例2）。

・持ったまま、別の組み立てを考える
残債が少ない、家賃収入が安定している、といった条件によっては、持ったまま通る場合もあります。ただし金融機関ごとに見方が違うので、一般論では答えが出ません。

■ まず、いま何をいくら借りているかを整理する

残債、金利、残りの期間、いま売ったら手元にいくら残るか（足りないか）。ここが数字になると、「売って空ける」か「持ったまま別の道」かが判断できます。住宅購入や結婚の予定があるなら、審査の前に整理しておく方が、選べる手が多く残ります。

物件名と返済予定表があればそれだけで構いません。「売る」「売らない」を決める前の運用相談は無料です。無理に売却を勧めることはありません。