サブリースをやめたいのに解約できない——契約の仕組みと、売るときの選択肢 | 東京のワンルームマンション売却に必要な最新情報を掲載 | ブログ

「サブリースをやめたいと言ったら、業者に断られた」
「解約できると言われたのに、違約金の額を聞いて動けなくなった」

投資用ワンルームのご相談で、いちばん多い出だしです。減額の通知が来て困っている方よりも、実際には「やめたいのにやめられない」方の方がずっと多い。この記事では、なぜそうなるのかと、売るときに何が起きるのか、そしてどんな選択肢があるのかを整理します。

■ サブリースとは何か

サブリース（家賃保証・マスターリース）は、業者があなたの部屋を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約です。入居者がいてもいなくても、業者から一定の家賃が入ります。新築の投資用ワンルームを買うとき、販売業者からセットで勧められることがよくあります。

勧められる理由のひとつは、金融機関との関係です。購入価格の90〜100％を融資する銀行にとって最大のリスクは返済の滞納で、業者が家賃を保証していれば安心して融資できる。つまりサブリースは、買う人のためというより、売る側と貸す側の都合で付いてくることが多い契約です。

■ なぜ「やめたい」と言っても解約できないのか

ここが肝心です。サブリース契約では、あなたが「貸主」、業者が「借主」になります。日本の借地借家法は借主を強く保護しているため、貸主からの解約は簡単には認められません。業者が「解約には応じられない」と言うのは、感情ではなく法律上の立場を使っています。

実際のご相談では、業者と貸主の間で家賃のやり取りがないのに「転貸借」の文言が契約書に入っていて、弁護士に確認しても「借主として保護される」と言われたケースもありました。契約書の一文で、出口が塞がれていることがあります。

解約に応じてもらえる場合でも、多くは違約金がつきます。金額は契約書次第で、かなり幅があります。だから「やめたい」と思ったら、まず契約書の解約条項と違約金の条項を読むところからです。

■ 売るときに、サブリースが何をするか

売却を考えると、サブリースは二重に効いてきます。

ひとつは価格です。サブリースの保証家賃は、実際の家賃より低く設定されています。買い手は家賃から利回りで価格を計算するので、保証家賃10万円と実家賃11万円の差は、利回り4％で計算すると売値で300万円の差になります。実際にはこんな単純ではありませんが、契約上の家賃が低いぶん、価格は下がります。

もうひとつは買い手の融資です。中古ワンルームの買い手は9割以上が融資を使い、販売業者の提携する金融機関で審査を受けます。その金融機関が、サブリース業者の業績や、業者側が家賃を下げる権利を持っていることを嫌って、融資を渋ることがあります。買える人が減れば、売れるまでの時間も延びます。

■ 選択肢は「外す」だけではない

ここまで読むと「外さないと売れない」と思われるかもしれませんが、実際のご相談ではどちらの道もあります。

・解約金を払ってでも外して売る
賃料の見直しを求められ、業者が解除に応じず厳しい交渉になったケースで、弁護士を交えて和解し、解約金を払って解除。その費用を払っても、契約を外して売る方が手取りは上回る計算でした（ご相談の例・例5）。

・外さないまま、納得できる価格で売る
業者に解約を申し出たら「法律上解約できない」と言われた1室。契約を外さないまま売り出し、納得できる金額で売却できました（ご相談の例・例6）。

・今は売らず、契約の更新時期を待つ
更新時に条件を見直せる契約もあります。持ち続けた方が合理的な物件も確かにあります。

どれが合うかは、契約書の条文、物件の立地と築年数、残債、そしてあなたの事情で決まります。

■ 相談で最初に見ること

・解約条項（貸主から解約できる条件、予告期間）
・違約金の条項（金額の決め方）
・家賃の見直し条項（いつ、誰が、どう決めるか）
・更新の条件

物件名と、お手元にサブリース契約書があればそれだけで構いません。「売る」「売らない」を決める前の運用相談は無料です。無理に売却を勧めることはありません。